9 שאלות שצריך לשאול לפני שמשקיעים בנדל"ן בחו"ל

נקודות עיקריות

השקעות נדל"ן בחו"ל בכלל ובארצות הברית בפרט מציעות הזדמנויות מדהימות למשקיעים ששואפים לצבור הון עצמי, להבטיח את עתידם הפיננסי ואף לצאת לחירות כלכלית. בתקופה של חוסר יציבות ביטחונית וחוסר ודאות כללית נראה שאחד הדברים הבודדים שיכולים להעלות חיוך על פנינו הוא השקעות מוצלחות בנדל"ן.

לא נגזים אם נאמר שמאז פרוץ המלחמה משקיעים ישראלים רבים העלו הילוך בחיפוש אחר השקעות איכותיות בארצות הברית, וזה לא מפתיע. בתקופה הקשה הזאת שוק הנדל"ן האמריקני – שיציבות היא הדבר שהכי מאפיין אותו – הוא מגדלור איתן שמהבהב בחשכה ומאיר את הדרך לחיים של שגרה מבורכת במקום בטוח. עם זה, לנוכח נהירת המשקיעים הישראלים לנכסים בארצות הברית אנחנו רוצים להדגיש שהדרך להשקעה מוצלחת בנדל"ן מלאת אתגרים, ויש לא מעט משוכות שצריך לדלג מעליהן לפני שמגיעים ליעד.

מעוניינים להשקיע בנדל"ן בחו"ל? יש לכם משאבים להשקעה מוצלחת בשוק הנדל"ן המבוקש ביותר בעולם? נהדר! לפני שאתם מתחילים לחפש את העסקה הראשונה שלכם מעבר לים, שאלו את עצמכם 9 שאלות חשובות שיעזרו לכם להתמצא במבוך הנדל"ן בארצות הברית ולצאת ממנו כמנצחים.

למרבה המזל, אנחנו כבר עשינו את העבודה הקשה בשבילכם וגיבשנו תשובות לכל השאלות שמטרידות משקיעי נדל"ן חדשים וותיקים כאחד. כל מה שעליכם לעשות, הוא לקרוא בעיון, לדבר איתנו ולהתחיל להשקיע. הינה כל מה שאתם צריכים לדעת.

 

1. מה טיבו של פרויקט הנדל"ן?

השאלה הראשונה והבסיסית ביותר שיש לשאול כשבוחנים עסקת נדל"ן בארצות הברית היא מה טיבו של פרויקט הנדל"ן. כדי לעמוד על טיבו של פרויקט הנדל"ן, יש לאסוף עליו מידע מקיף. המידע על הפרויקט צריך לכלול ניתוח האזור, ניתוח הנכס – נכס למגורים, נכס מסחרי, נכס תעשייתי – וניתוח פוטנציאל התשואות שלו, בחינת הקרבה לשירותים ציבוריים ולמוסדות חינוך, בריאות ופנאי, תנופת פיתוח אזורית, בדיקת מקורות תעסוקה, צפי לגידול אוכלוסייה ועוד. ניתוח מקיף של פרויקט הנדל"ן הוא התשתית להשקעה מוצלחת, ואי אפשר להניע עסקאות בלעדיו. בארצות הברית אפשר למצוא נדל"ן איכותי ורב־ערך, ומשקיעי נדל"ן ישראלים יכולים להבטיח באמצעותם את עתידם הפיננסי. עם זה, ההצלחה מובטחת רק למשקיעים שנערכים לעסקאות מבעוד מועד ולא משאירים שום מקום לספק.

 

2. האם נחוצה השבחה בנכס?

השבחת נכסים היא היבט חשוב בהשקעות נדל"ן בארצות הברית ותנאי להצלחתן. כשבוחנים נכס שיש לו פוטנציאל לתשואות גבוהות, חשוב להעריך גם את הצורך בהשבחתו. השבחה יכולה לכלול תיקונים בסיסיים בנכס או שיפוץ יסודי שיעלה את ערכו ויגדיל את התשואות ממנו; פיתוח הנכס – יישום שינויים מבניים או הוספת יחידות דיור; התקנת מתקנים לחיסכון באנרגייה; טיפוח גינה ועיצוב נוף; הוספת מתקני פנאי כמו בריכת שחייה, חדר כושר, מועדון דיירים; איתור קבלנים לעבודת ההשבחה; ניתוח עלות־תועלת, הבטחת מימון; ועבודה עם חברת ניהול ואחזקה. השבחת הנכס היא חלק בלתי נפרד מכל עסקת נדל"ן. ההשבחה עוזרת למשקיעים למשוך שוכרים או קונים חזקים ומבוססים, למקסם את ערך הנכס ולהגדיל את התשואות ממנו.

 

3. מה המצב המשפטי של הנכס?

אם תשאלו כל משקיע נדל"ן בארצות הברית מהו התנאי הבסיסי לסגירת עסקאות נדל"ן, הוא יאמר לכם שאי אפשר לסגור עסקאות נדל"ן בלי לבדוק את המצב המשפטי של הנכס. צריך להבין שכל המערכות הבירוקרטיות בארצות הברית – המערכת המשפטית ומערכת הרגולציה – מסודרות מאוד ועובדות בשקיפות מלאה על אף המורכבות שלהן. ולכן כשבוחנים עסקת נדל"ן יש לברר מה המצב המשפטי של הנכס כדי להימנע מבעיות משפטיות שיעכבו את העסקה. איך בודקים את המצב המשפטי של העסק? מעיינים ברישומי הנכס, בוחנים את היסטוריית הבעלות שלו, מוודאים שאיננו משועבד, שהוא עומד בתקני בנייה ושקיבל את כל ההיתרים מכל הרשויות הרלוונטיות. לא יודעים איך לברר את המצב המשפטי בנכס? התייעצו עם המומחים של חברת ליברקי ופתרו את כל הבעיות שעלולות לצוץ בהמשך הדרך.

 

4. מהם היבטי המיסוי והרגולציה?

מיסוי ורגולציה הם חלק בלתי נפרד מעסקאות נדל"ן בארצות הברית, ויש להביא אותם בחשבון. בכל הנוגע למיסוי, בדקו מה השלכות המס על ההשקעה שלכם לרבות מס הכנסה, מס רכוש ומס על רווחי הון. בררו מהם תמריצי המס שמגיעים לכם, ולאילו ניכויי מס אתם זכאים כיוון שהם עשויים לחסוך לכם כסף. בכל הנוגע לרגולציה, צייתו לתקנות הבנייה בתהליך השבחת הנכס, אל תתחילו לשפץ לפני שתקבל את כל ההיתרים לכך ושלמו את האגרות הנדרשות.

 

5. מהם שיעורי התפוסה באזור והאם יש ביקוש ליחידות דיור?

הבנת שיעורי התפוסה באזור ההשקעה והערכת הביקוש ליחידות דיור הן מהותיות לקידום עסקאות נדל"ן בארצות הברית. כדי להבין את שיעורי התפוסה באזור ההשקעה יש לנתח את נתוני התפוסה, לזהות דפוסי תפוסה מקומיים המושפעים מגורמים עונתיים או מגורמים ארוכי מועד, ולשים לב לשיעורי הפנוּת (VACANCY). שיעורי פנות נמוכים מעידים על ביקוש למגורים באזור. כמו כן יש לבחון את מגמות הגידול באוכלוסייה, את המאפיינים הדמוגרפיים של האוכלוסייה, את חוסנה הכלכלי ואת הזדמנויות התעסוקה באזור. הזדמנויות עסוקה רבות מעידות על תנופה כלכלית מואצת. הדינמיות של שוק הדיור המקומי מצביעה על שיעורי התפוסה ועל הביקוש ליחידות דיור. אם תבינו אותה, תוכלו להתקדם בעסקת הנדל"ן ולמטב את הרווחים ממנה.

 

6. איך יוצאים מעסקת נדל"ן?

אמנם חשוב לתכנן השקעות נדל"ן ביסודיות, אך בה בעת חשוב לגבש אסטרטגיית יציאה מהשקעות בעייתיות. אם מתברר שההשקעה איננה עונה על הציפיות ואף מובילה להפסדים, יש לתכנן תהליך מכירה מהיר או להיערך למקצה השבחה כדי להגדיל תשואות. בדרך כלל אפשר לזהות נכסים בעייתיים בזמן ניתוח העסקה אם הוא נעשה היטב, ואם נעזרים בצוות המקצועי של ליברקי. אך גם אם פספסתם נתון כלשהו ולא הצלחתם לצפות את הביצועים הנמוכים, תמיד תוכלו למצוא פתרונות ולצאת בהפסד כספי מזערי. חשוב לזכור שהשקעות נדל"ן הן בדרך כלל השקעות בטוחות ויציבות, אך צריך לדעת איך לגשת אליהן. והדרך הטובה ביותר לגשת לעסקאות נדל"ן היא עם ליווי מקצועי ועם הדרכה מלאה של מומחי הנדל"ן של ליברקי.

 

7. מה עושים עם נכס ריק?

לא נגזים אם נאמר שנכס ריק הוא חלום הבלהות של כל משקיע נדל"ן. עם זה, פנוּת היא חלק מהחיים בתחום הנדל"ן; יש להביא אותה בחשבון ולהיערך לה. ודאי לא תופתעו לשמוע שגם את הפנות אפשר לנהל. איך? בקלות. ערכו תוכנית לניהול של נכס ריק; הגבירו את מאמצי השיווק שלכם; הציעו את הנכס להשכרה לתקופות קצרות (לתיירים, לסטודנטים או לאנשי עסקים זרים); הסתייעו בסוכני נדל"ן מקומיים או בחברות לניהול נכסים; ואל תאבדו תקווה. פנות היא תוצר של תנודתיות טבעית שמושפעת ממצב כלכלי מקומי או עולמי, והיא בדרך כלל קצרת מועד. גישה חיובית ואקטיבית תמיד מועילה, אז שמרו עליה.

 

8. איך למנף את ההשקעה?

רוב משקיעי הנדל"ן שפועלים בארצות הברית מסתמכים על מינוף כלכלי. מהו מינוף כלכלי? שימוש בנכס פעיל או בהון מצטבר כבטוחה למימון השקעות נוספות. משקיעי נדל"ן ממנפים נכסים פעילים כדי להרחיב את הפעילות שלהם ולהשקיע בנכסים גדולים יותר ששווים יותר. המינוף נעשה באמצעות מוסד פיננסי כלשהו – בנקאי או חוץ־בנקאי – ופותח דלתות להשקעות נדל"ן נוספות. כל משקיע נדל"ן מצליח יאמר לכם שהדרך הטובה ביותר להעמיק את דריסת הרגל בתחום הנדל"ן בארצות הברית, היא במינוף ההשקעות. אף על פי כן חשוב לזכור שהמינוף אומנם מגדיל את תיק ההשקעות של המשקיע ואת ההון הנזיל שלו, אך בד בבד הוא מגדיל את הסיכון הנלווה לעסקאות נדל"ן מרובות ולחובות רבים. אז מה עושים? מאזנים בין הרצון להרחיב את הפעילות ובין הצורך לשמור על המשאבים הכספיים.

 

9. מה עושים עם עליית ריבית?

מימון הוא חלק בלתי נפרד מהשקעות נדל"ן בחו"ל. אך עם המימון, כידוע, מגיעה הריבית, ועם הריבית מגיעה גם עליית הריבית. חשבו את הריביות האפקטיבית של הלוואת המשכנתה והביאו אותה בחשבון בניהול ההוצאות וההכנסות שלכם. העדיפו מראש מסלולי הלוואה עם ריביות קבועות או הכינו את עצמכם לאפשרות של עליית ריבית בחלוף הזמן. זכרו שלצד עליית הריבית יגדלו גם התשואות שלכם מהנכס, ובסופו של דבר הכול מתקזז.

 

למה להשקיע בנדל"ן עם ליברקי?

השקעות נדל"ן בארצות הברית הן פעילות ענפה ומגוונת שמחייבת הבנה מעמיקה בתחום הנדל"ן המקומי, ידע מעשי וניסיון רב. ליווי מקצועי הוא הדבר הנכון ביותר למשקיעי נדל"ן ישראלים שמעוניינים לצאת מהגבולות של ביצת הנדל"ן המקומית, להשקיע בארצות הברית, ליהנות מתשואות איכותיות ובסופו של דבר לצאת לחירות כלכלית. ולכן שיתוף פעולה עם ליברקי הוא הדבר ההגיוני והמתבקש. הינה כמה סיבות טובות לכך:

  • מומחיות – הצוות המקצועי של ליברקי צבר ידע עשיר וניסיון רב־שנים בכל הנוגע לשוק הנדל"ן האמריקני. למומחיות של ליברקי אין אח ורע, ודריסת הרגל שלה באזורי הנדל"ן המבוקשים בארצות הברית עושה את ההבדל בין השקעות סטנדרטיות ובין השקעות מגוונות שפותחות דלתות למינוף ולהצלחה כלכלית.
  • ניהול סיכונים – לליברקי יש המשאבים והידע להעריך סיכונים, לנהל ולמזער אותם. ליברקי תנווט בשבילכם במימי הבירוקרטיה העמוקים ותוביל אתכם לרווחה כלכלית על אף המורכבויות המשפטיות, התנודות בשוק ואתגרי השבחת הנכסים וניהולם.
  • גישה לנכסים אוף־דה־מרקט – הקשרים של ליברקי מקנים להם גישה חסרת תקדים לנכסים מדהימים אוף־דה־מרקט, ואם אתם משקיעים עם ליברקי, הזכות הזאת שייכת גם לכם.
  • ייעול עסקאות – ליברקי יודעת איך לייעל את עסקאות הנדל"ן שלה ולנהל כל השקעה. אנחנו נטפל במקומכם במשימות המעיקות של השבחת נכסים, ניהול נכסים ואינטראקצייה עם דיירים ונאפשר לכם להתמקד בדברים החשובים באמת – באסטרטגיית ההשקעות שלכם.
  • חליפות השקעה שתפורות לפי מידות המשקיע – בליברקי כל משקיע הוא אח"מ, וכל אח"מ זוכה למסלול השקעה שמתאים לו, ליעדי ההשקעה שלו, לצרכים הכלכליים שלו ולאפשרויות הסיכון שלו. השקעות בגישה אישית הן מאסט אצלנו, וההצלחה שלנו מוכיחה את זה פעם אחר פעם.

 

קיבלתם תשובות? בואו נתחיל לעבוד!

השקעות נדל"ן בארצות הברית יכולות להיות משתלמות מאוד ולהוביל אתכם לחירות הכלכלית המיוחלת, אך הן מחייבות שיקול דעת ומחקר מעמיק. כמו בימי שגרה גם בימי לחימה אין דבר חשוב יותר מהתנהלות חכמה ומקבלת החלטות בקור רוח.

נכון, האינסטינקט ההישרדותי שלנו דוחף אותנו קדימה בימים אלה בחיפוש אחר השגרה המבורכת שידענו והיציבות שהכרנו עד לא מזמן. השקעות איכותיות בנדל"ן אי אפשר לעשות בקלות דעת. גם אם המצב הביטחוני בארץ הותיר אותנו מפוחדים ומודאגים לגבי העתיד, את שוק הנדל"ן האמריקני צריך לקחת ברצינות.

למרבה המזל, אנחנו כאן כדי לעזור לכם לקחת אותו ברצינות, כדי להשקיע בחוכמה וכדי להבטיח את עתידכם הכלכלי. רוצים להשקיע בנדל"ן? לפני שתצאו לדרך, היעזרו בתשובות לעשר השאלות שכל משקיע נדל"ן צריך לשאול. קראתם והשכלתם? נהדר! עכשיו דברו איתנו בליברקי ובואו נתחיל לעבוד. אנחנו מחכים לכם, וגם הנכסים החדשים שלכם.

חננאל אלבו
חננאל אלבו

נעים מאוד, שמי חננאל, משקיע בנדל״ן בארה״ב. חי ונושם את העולם המרתק הזה כבר קרוב לעשור. בנוסף, אני מלווה אנשים ומשפחות בתהליכי השכלה פיננסית.
אני נשוי ואב ל־4, חובב ספורט ונגרות, מתנדב כנהג אמבולנס וכחובש.

תפריט נגישות