בעולם של תנודות כלכליות ואי-ודאות גלובלית, השקעה בנדל"ן ממשיכה להיות אפיק מבטיח עבור משקיעים מכל העולם. אך האם ארצות הברית, עם כל האתגרים הכלכליים שחוותה לאחרונה, עדיין מהווה יעד אטרקטיבי להשקעות נדל"ן? התשובה היא חד-משמעית: כן!
למרות התקופות המאתגרות שעברו על הכלכלה האמריקאית בשנים האחרונות, כולל התמודדות עם אינפלציה גבוהה ועליות ריבית, שוק הנדל"ן בארה"ב מציג סימנים מעודדים ומספק הזדמנויות ייחודיות למשקיעים נבונים. בעוד שרבים עשויים לחשוש מהשקעה בתקופה של אי-ודאות, דווקא עכשיו נפתח חלון הזדמנויות נדיר עבור משקיעים המוכנים לראות מעבר לטווח הקצר.
במאמר זה נסקור 5 סיבות מפתיעות המדגישות מדוע השקעה בנדל"ן בארצות הברית היא אפשרות מבטיחה במיוחד בשנת 2024. הסיבות הללו מבוססות על ניתוח מעמיק של מגמות השוק, נתונים כלכליים עדכניים, ותובנות מהניסיון העשיר שצברנו בהשקעות בנדל"ן אמריקאי.
סיבה #1 – יציבות כלכלית וביטחונית
למרות האתגרים הכלכליים העולמיים, ארצות הברית ממשיכה להיות אחת הכלכלות החזקות והיציבות בעולם. יציבות זו מהווה יתרון משמעותי עבור משקיעי נדל"ן, במיוחד בהשוואה למדינות אחרות:
- כלכלה חזקה: ארה"ב היא הכלכלה הגדולה בעולם, עם תמ"ג של כ-23 טריליון דולר בשנת 2021. גודלה ומגוון הענפים שלה מספקים חוסן בפני זעזועים כלכליים.
- יציבות מוסדית: המערכת המשפטית והפוליטית היציבה בארה"ב מבטיחה הגנה על זכויות קניין ומספקת ודאות למשקיעים.
- שוק עבודה חזק: למרות התנודות בשנים האחרונות, שוק העבודה האמריקאי ממשיך להיות חזק, עם שיעור אבטלה נמוך יחסית של 3.7% נכון לאפריל 2023.
- מדיניות מוניטרית ופיסקלית: הפדרל ריזרב והממשל האמריקאי מפגינים נכונות לנקוט בצעדים נחושים לשמירה על יציבות כלכלית, כפי שראינו בתגובתם למשבר הקורונה ולאינפלציה הגבוהה.
בהשוואה למדינות אחרות, היציבות הכלכלית והביטחונית של ארה"ב בולטת במיוחד. למשל, בעוד שכלכלות מתפתחות עשויות להציע תשואות גבוהות יותר בטווח הקצר, הן גם מגיעות עם סיכונים גבוהים יותר של אי-יציבות פוליטית או כלכלית. אפילו בהשוואה לכלכלות מפותחות אחרות, כמו אלו באירופה, ארה"ב מציגה יתרונות משמעותיים מבחינת גודל השוק, קצב הצמיחה והגמישות הכלכלית.
יציבות זו מספקת רשת ביטחון חשובה למשקיעי נדל"ן. היא מבטיחה שערך הנכסים ישמר לאורך זמן, ושהביקוש לנדל"ן – בין אם למגורים או למסחר – יישאר יציב יחסית. יתרה מזאת, היציבות הכלכלית של ארה"ב תורמת לאטרקטיביות שלה כיעד להשקעות זרות, מה שעשוי לתמוך בערכי הנדל"ן לאורך זמן.
סיבה #2 – ירידה בבנייה חדשה מול גידול באוכלוסייה
הפער ההולך וגדל בין הביקוש להיצע בשוק הדיור האמריקאי מהווה הזדמנות משמעותית למשקיעי נדל"ן. נתונים מהשנים האחרונות מצביעים על מגמה מעניינת:
ירידה בבנייה חדשה:
- ב-2008, נבנו כשני מיליון יחידות דיור חדשות בשנה.
- לאחר משבר הסאב-פריים, המספר צנח לפחות מחצי מיליון יחידות בשנה.
- למרות התאוששות מסוימת, עדיין לא חזרנו לרמות הבנייה של לפני המשבר.
הסיבות לירידה כוללות עליית תשומות הבנייה, חשש הקבלנים מאי-מכירת דירות, ומחסור בכוח אדם מיומן.
גידול באוכלוסייה:
- לפני כ-20 שנה: כ-300 מיליון תושבים.
- כיום: כ-340 מיליון תושבים.
- צפי ל-20 השנים הבאות: כ-370 מיליון תושבים.
משמעות הפער:
- עלייה בביקוש לשכירות
- עלייה במחירי הנדל"ן
- הזדמנויות להשבחת נכסים קיימים
עבור משקיעים, מצב זה מייצר הזדמנות ייחודית. השקעה בנכסים קיימים, במיוחד כאלה שניתן להשביח, עשויה להניב תשואות גבוהות הן מעליית ערך הנכס והן מהכנסות שכירות גבוהות יותר. יתרה מזאת, המחסור בדיור מעודד רשויות מקומיות לתמוך ביוזמות של הסבת מבנים למגורים, נושא שנרחיב עליו בהמשך.
סיבה #3 – ביקוש גובר לשכירות
אחת המגמות המשמעותיות בשוק הנדל"ן האמריקאי היא העלייה בביקוש לדירות שכורות, המציעה הזדמנות ייחודית למשקיעים בתחום הנדל"ן המניב.
גורמים לעלייה בביקוש לשכירות:
- מחירי דיור גבוהים
- גמישות תעסוקתית
- שינוי בתפיסת הבעלות בקרב דורות צעירים
- עלויות ריבית גבוהות למשכנתאות
נתונים מהשוק מדגישים את האטרקטיביות של ההשקעה בנכסים להשכרה. כיום, עלות הרכישה של נכס גבוהה משמעותית מעלות השכירות, מה שדוחף יותר אנשים לשוק השכירות. בנוסף, שיעורי התפוסה במתחמי מולטי-פמילי נעים בין 90% ל-95%, עדות לביקוש היציב והחזק בשוק זה. נתונים אלה מצביעים על פוטנציאל משמעותי להכנסות יציבות ולעליית ערך הנכסים לאורך זמן.
הזדמנויות למשקיעים:
- תזרים מזומנים יציב מהכנסות שכירות
- פוטנציאל לעליית ערך הנכסים
- הסבת נכסים קיימים למתחמי מגורים להשכרה
- תמיכה ממשלתית ביוזמות להגדלת מלאי הדירות להשכרה
- גיוון תיק ההשקעות ופיזור סיכונים
השקעה במתחמי מולטי-פמילי מציעה יתרונות נוספים כמו יעילות תפעולית והכנסות נוספות ממקורות כמו חניות ומחסנים. חברת ליברקי מתמחה באסטרטגיות אלו ומציעה למשקיעיה הזדמנויות ייחודיות בתחום.
סיבה #4 – תנאי מימון אטרקטיביים
אחד היתרונות המשמעותיים של השקעה בנדל"ן בארצות הברית הוא הנגישות לתנאי מימון אטרקטיביים, במיוחד עבור משקיעים זרים. למרות העלייה בשיעורי הריבית בשנים האחרונות, שוק המשכנתאות האמריקאי עדיין מציע אפשרויות מימון נוחות יחסית.
מינוף גבוה
בניגוד למדינות רבות אחרות, בארצות הברית ניתן להשיג מימון בשיעור גבוה יחסית של ערך הנכס. בפרויקטים של מולטי-פמילי, למשל, ניתן לקבל מימון של עד 75% מערך הנכס. זה מאפשר למשקיעים להגדיל את התשואה על ההון העצמי שלהם.
גמישות במסלולי המימון
הבנקים האמריקאיים מציעים מגוון רחב של מסלולי מימון, המותאמים לצרכים שונים של משקיעים. לדוגמה, ישנן הלוואות לטווח קצר לצורך רכישה והשבחה של נכסים, וכן הלוואות ארוכות טווח לנכסים מניבים.
תנאים נוחים למשקיעים זרים
בניגוד לתפיסה הרווחת, משקיעים זרים יכולים לקבל תנאי מימון דומים לאלו של משקיעים מקומיים בארה"ב. זה כולל שיעורי ריבית תחרותיים ותקופות החזר ארוכות.
אפשרות למימון מחדש (Refinance)
שוק המימון האמריקאי מאפשר גמישות רבה בכל הנוגע למימון מחדש של נכסים (Refinance). זה מאפשר למשקיעים לנצל עליות בערך הנכס או שיפור בתנאי השוק כדי לקבל תנאי מימון טובים יותר או למשוך הון מהנכס.
לדוגמה, בפרויקט שביצענו לאחרונה, רכשנו מלון ב-6.5 מיליון דולר עם מימון בנקאי של 60%. לאחר הסבת המלון למתחם מגורים והשכרת היחידות, ערך הנכס עלה ל-10 מיליון דולר. ביצענו מימון מחדש וקיבלנו הלוואה חדשה של 7.5 מיליון דולר, מה שאפשר לנו להחזיר את מלוא ההון העצמי למשקיעים ועדיין להישאר עם נכס מניב.
חשוב לציין כי היכולת להשיג תנאי מימון טובים תלויה במידה רבה בניסיון וביכולות של החברה המנהלת את ההשקעה. בליברקי, אנו מנצלים את הקשרים והמוניטין שבנינו לאורך השנים כדי להשיג את תנאי המימון הטובים ביותר עבור המשקיעים שלנו.
סיבה 5: פוטנציאל לרווחים גבוהים
השקעה בנדל"ן בארצות הברית מציעה פוטנציאל משמעותי לרווחים גבוהים, הן מהכנסות שוטפות והן מעליית ערך הנכסים. בפרט, אסטרטגיות השבחה כמו הסבת מלונות למתחמי מגורים מציעות הזדמנויות ייחודיות למקסם את התשואה על ההשקעה.
נכסי מולטי-פמילי בארה"ב מניבים תשואה שנתית ממוצעת של 5-8% על ההשקעה, רק מהכנסות שכירות. זוהי תשואה אטרקטיבית בהשוואה לאפיקי השקעה אחרים, במיוחד בתקופה של ריבית נמוכה יחסית. מעבר להכנסות השוטפות, ערך הנכסים עצמם נוטה לעלות לאורך זמן. בעשור האחרון, מחירי הנדל"ן למגורים בארה"ב עלו בממוצע ב-5-7% בשנה.
הסבת נכסים, כמו מלונות או בנייני משרדים, למתחמי מגורים מציעה פוטנציאל לרווחים גבוהים במיוחד. לדוגמה, בפרויקט שביצענו לאחרונה:
- רכשנו מלון ב-3.1 מיליון דולר
- השקענו 800 אלף דולר בשיפוץ והסבה למתחם מגורים
- מכרנו את הנכס ב-6.3 מיליון דולר לאחר כשנתיים
התוצאה הייתה תשואה של מעל 100% על ההון המושקע בתוך פחות משנתיים.
בנוסף, מערכת המס האמריקאית מציעה הטבות משמעותיות למשקיעי נדל"ן, כולל אפשרות לדחיית מס באמצעות החלפת נכסים (1031 Exchange) ואפשרות לניכוי פחת, המגדילים את התשואה נטו למשקיע.
השקעה במספר נכסים או באמצעות קרן נדל"ן מאפשרת פיזור סיכונים יעיל. בליברקי, למשל, אנו מנהלים קרן המשקיעה במגוון נכסים ואזורים גיאוגרפיים, מה שמקטין את הסיכון ומגדיל את הפוטנציאל לרווחים יציבים.
חשוב לציין כי בעוד שהפוטנציאל לרווחים גבוהים קיים, השקעה בנדל"ן כרוכה גם בסיכונים. ניהול מקצועי, בחירה קפדנית של נכסים, ואסטרטגיה מגובשת הם קריטיים להצלחה. בליברקי, אנו מביאים ניסיון של שנים בשוק האמריקאי ומומחיות ספציפית בהסבת נכסים, כדי למקסם את הפוטנציאל הטמון בכל השקעה.
סיכום: למה עכשיו זה הזמן להשקיע בנדל"ן בארצות הברית
לאור חמש הסיבות שסקרנו, ברור כי שוק הנדל"ן האמריקאי מציע הזדמנויות ייחודיות למשקיעים נבונים ב-2024. נסכם את הנקודות העיקריות:
- יציבות כלכלית וביטחונית: ארה"ב ממשיכה להיות אחת הכלכלות החזקות והיציבות בעולם, מה שמספק רשת ביטחון להשקעות ארוכות טווח.
- פער בין ביקוש להיצע: הירידה בבנייה חדשה לצד הגידול באוכלוסייה יוצרת מחסור בדיור, המניע את הביקוש ואת מחירי הנדל"ן כלפי מעלה.
- ביקוש גובר לשכירות: המגמה הגוברת של מעבר לשכירות מייצרת הזדמנויות משמעותיות בתחום הנדל"ן המניב.
- תנאי מימון אטרקטיביים: האפשרות לקבל מימון בתנאים נוחים מגדילה את התשואה הפוטנציאלית על ההון העצמי.
- פוטנציאל לרווחים גבוהים: אסטרטגיות השבחה, כמו הסבת מלונות למתחמי מגורים, מציעות אפשרות לתשואות גבוהות במיוחד.
בעוד שהשקעה בנדל"ן תמיד כרוכה במידה מסוימת של סיכון, התנאים הנוכחיים בשוק האמריקאי מייצרים חלון הזדמנויות נדיר. עם זאת, חשוב להדגיש כי הצלחה בתחום זה דורשת ידע מעמיק, ניסיון וגישה לעסקאות איכותיות.
אם אתם מעוניינים ללמוד עוד על ההזדמנויות הקיימות בשוק הנדל"ן האמריקאי ועל האפשרויות להשקעה באמצעות ליברקי, אנו מזמינים אתכם ליצור קשר. צוות המומחים שלנו ישמח לספק לכם מידע נוסף ולענות על כל שאלותיכם.
השקעה בנדל"ן בארצות הברית יכולה להיות צעד משמעותי בבניית עושר לטווח ארוך. עם הידע, הכלים והשותף הנכון, זהו הזמן האידיאלי לנצל את ההזדמנויות הקיימות בשוק זה!
