דמיינו לעצמכם בניין מגורים ענק, עם 100 דירות, בריכה מפנקת וחדר כושר מאובזר. עכשיו דמיינו שכל הבניין הזה שייך לכם. נשמע כמו חלום? לא ממש. בעולם ההשקעות האמריקאי, זאת לגמרי מציאות אפשרית, וקוראים לה מולטי פמילי (Multi Family).
בשנים האחרונות, יותר ויותר משקיעים ישראלים מגלים את הפוטנציאל העצום הטמון בהשקעות מולטי פמילי בארצות הברית. אבל מה זה בדיוק מולטי פמילי? למה דווקא בארה"ב? ואיך אפשר להיכנס לתחום הזה?
כדי לפצח את התעלומה, יצאנו לשיחה מרתקת עם האיש שהפך את המולטי פמילי למושג מוכר בקרב משקיעים ישראלים – חננאל יעקב אלבו, מייסד ומנכ"ל חברת ליברקי.
חננאל, שהחל את דרכו בנדל"ן האמריקאי לפני למעלה מעשור, לא רק צבר ניסיון עשיר בתחום, אלא גם פיתח גישה ייחודית להשקעות. מהסבת מלונות למתחמי מגורים ועד לגיוס עשרות מיליוני דולרים ממשקיעים, חננאל נמצא בחזית החדשנות בתחום.
בראיון הבלעדי הזה, חננאל חושף את הסודות מאחורי ההצלחה בעולם המולטי פמילי, ומספק תובנות מפתיעות שכל משקיע חייב להכיר. מוכנים לגלות איך גם אתם יכולים להפוך לבעלים של "מפעל לייצור כסף" בארה"ב? המשיכו לקרוא.
לצפייה בפרק – למה כדאי להשקיע במולטיפמילי בארה"ב:
למה בכלל להשקיע בארצות הברית? מה היתרונות לעומת השקעה בישראל ובמדינות אחרות?
"ארצות הברית היא מדינה קפיטליסטית במהותה, שקמה והתפתחה על בסיס יצירת הזדמנויות כלכליות. בניגוד לישראל, שם יש לא מעט חוקים המגבילים משקיעים, בארה"ב המערכת מעודדת השקעות ותומכת בבעלי נכסים. זה יוצר סביבה עסקית נוחה יותר למשקיעים. קח לדוגמה את היחס בין עלות הנכס לשכירות. בארה"ב, על השקעה של מיליון דולר, סביר להניח שתכסה את המשכנתא מדמי השכירות ועוד יישאר לך רווח. בישראל, על השקעה דומה, לרוב השכירות לא תכסה את המשכנתא. זה הבדל משמעותי בתזרים המזומנים."
מה לגבי אפשרויות המימון?
"גם כאן יש יתרון משמעותי. בארה"ב יש מגוון רחב של אפשרויות מימון שלא קיימות בישראל. למשל, יש אפשרות לקחת הלוואה עם תשלום ריבית בלבד למשך 30 שנה על נכסים מסחריים. זה מאפשר תזרים מזומנים גבוה יותר ויכולת להשקיע באזורים שצפויים לעלות בערכם."
טבלת השוואה: השקעה טיפוסית בנדל"ן בישראל לעומת השקעה במולטי פמילי בארה"ב
*הערה: הנתונים בטבלה זו הם הערכות כלליות שנלקחות ממידע ציבורי ואינן מהוות המלצה להשקעה, או הבטחה לתשואות. תשואות עשויות להשתנות בהתאם לנכס ספציפי, מיקום, ותנאי שוק. מומלץ תמיד לבצע בדיקת נאותות מקיפה לפני כל השקעה.
בוא נדבר על מולטי פמילי. מה זה בדיוק? איך זה שונה מהשקעה בדירות רגילות?
"מולטי פמילי הוא מעין יצור כלאיים בין נכס מסחרי לנכס למגורים. זה מבנה שכל מטרתו היא להשכיר יחידות דיור. בניגוד לבניין דירות רגיל, שבו כל דירה יכולה להימכר בנפרד, במולטי פמילי כל הבניין שייך לבעלים אחד או לקבוצת משקיעים. ההבדל העיקרי הוא בקנה המידה ובאופי הניהול. במקום לנהל מספר דירות נפרדות, אתה מנהל מתחם שלם. זה מאפשר יעילות תפעולית גבוהה יותר ואפשרויות רבות יותר למקסם הכנסות."
מה היתרונות העיקריים של השקעה במולטי פמילי?
"יש מספר יתרונות משמעותיים. ראשית, פיזור סיכונים – במקום להסתמך על דייר אחד או שניים, יש לך עשרות דיירים. שנית, תזרים מזומנים יציב יותר – גם אם כמה דירות ריקות, רוב הבניין עדיין מניב הכנסה. שלישית, יעילות תפעולית – ריכוז כל היחידות במקום אחד מוזיל עלויות ניהול ותחזוקה."
איך זה משפיע על היכולת למקסם הכנסות?
"במולטי פמילי יש הרבה אפשרויות למקסם הכנסות. אפשר להוסיף שירותים כמו מכונות כביסה, מחסנים, חניות בתשלום, ואפילו מתקני שטיפה לכלבים ולמכוניות. כל אלה מייצרים מקורות הכנסה נוספים שמעלים את ערך הנכס."
ומה לגבי המימון?
"זה אולי היתרון הגדול ביותר. בנקים רואים במולטי פמילי 'מפעל לייצור כסף'. זה הופך אותם לנוחים יותר במתן הלוואות ובתנאי מימון טובים יותר. זה מאפשר מינוף גבוה יותר ותשואות פוטנציאליות גבוהות"
איך אתם בליברקי בוחרים עסקאות מולטי פמילי? אתם מתמקדים באזורים ספציפיים?
"הכלל הראשון בנדל"ן תקף גם כאן – מיקום, מיקום, מיקום. אנחנו מתחילים בבחינה מעמיקה של האזור. זה יכול לקחת חודשים של מחקר, ביקורים בשטח, שיחות עם גורמים מקומיים. אנחנו רוצים להבין לאן העיר הולכת, מה מניע את הכלכלה המקומית, ואיפה יש מחסור בדיור/ אנחנו מתמקדים במדינות כמו דרום קרוליינה וג'ורג'יה. למשל, בדרום קרוליינה יש מחסור אדיר בדיור, והמדינה צומחת מהר מאוד מבחינת אוכלוסייה. זה יוצר הזדמנויות מצוינות להשקעה.
מעבר למיקום, אנחנו מחפשים נכסים שבהם אנחנו יכולים להוסיף ערך. זה יכול להיות דרך שיפוץ, שדרוג המתקנים, או אפילו הסבה של מבנים קיימים. למשל, אחת האסטרטגיות שלנו היא הסבת מלונות למתחמי מגורים מולטי פמילי."
איך מנהלים מתחם מולטי פמילי? זה נשמע מורכב.
"זה אכן מורכב, ולכן אנחנו עובדים עם חברות ניהול מקומיות מנוסות. הם מכירים את השוק המקומי, את הדיירים, ואת כל הניואנסים של ניהול נכס כזה. זה כולל טיפול בתחזוקה שוטפת, גביית שכר דירה, טיפול בבעיות של דיירים, ועוד."
ומה לגבי השבחת הנכסים?
"זה חלק מהותי מהאסטרטגיה שלנו. אנחנו תמיד מחפשים דרכים להעלות את ערך הנכס. זה יכול להיות דרך שיפוץ הדירות, הוספת מתקנים כמו חדר כושר או בריכה, או שיפור היעילות האנרגטית של הבניין. כל אלה מאפשרים לנו להעלות את שכר הדירה ולהגדיל את התשואה."
שאלה לסיום: מה אתה רואה כמגמות העתידיות בתחום המולטי פמילי?
"אני רואה כמה מגמות מעניינות. ראשית, הביקוש לדיור להשכרה ממשיך לגדול, במיוחד באזורים מתפתחים. שנית, יש יותר ויותר דגש על קהילתיות ואיכות חיים במתחמי מגורים. אנחנו רואים יותר ויותר פרויקטים שמשלבים מגורים עם מסחר, עבודה ופנאי. בנוסף, אני מאמין שנראה יותר פרויקטים של הסבת מבנים קיימים למולטי פמילי. זה פותר בעיות של מחסור בקרקעות זמינות ומאפשר לנו להיכנס לאזורים אורבניים מבוקשים."
סיכום
חננאל יעקב אלבו חשף בפנינו עולם מרתק של הזדמנויות בתחום המולטי פמילי בארה"ב. מהיתרונות הכלכליים ועד לאסטרטגיות ההשבחה החכמות, ברור מדוע יותר ויותר משקיעים ישראלים מגלים עניין בתחום זה.
עבור אלו השוקלים להיכנס לעולם ההשקעות במולטי פמילי, חננאל מדגיש את חשיבות המחקר המעמיק, בחירת המיקום הנכון, והעבודה עם צוות מקצועי ומנוסה. עם הגישה הנכונה והידע המתאים, השקעה במולטי פמילי יכולה להיות הצעד הבא שלכם לעבר עצמאות כלכלית.
