איך לבחור דירה להשקעה – כל הפרטים

נדל"ן מצליח. במאמר זה נלמד איך לבחור דירה להשקעה, נדון בכל אחד מהפרמטרים להשקעה מוצלחת ונבין למה הם חשובים, ואיך אפשר לנצל אותם לטובתנו. רוצים שהנדל"ן יהיה מקור ההכנסה העיקרי שלכם? התבוננו מערבה, התחילו להשקיע בארצות הברית ופתחו את השער לחיים של חירות כלכלית. כך תעשו את זה.

 

למה להשקיע בנדל"ן?

לפני שנברר איך לבחור דירה להשקעה, נבין למה כדאי להשקיע בנדל"ן ומה היתרונות של השקעות נדל"ן בארצות הברית. אחת הסיבות העיקריות להשקעה בנדל"ן היא יציבות פיננסית ארוכת מועד. בניגוד להשקעות בנכסים פיננסיים כמו מניות או אגרות חוב נדל"ן הוא נכס מוחשי שצובר ערך בחלוף הזמן. הערך המצבר מתבטא בתשואות שהולכות וגדלות ככל שהנכס נשאר בידי המשקיע.

נוסף על כך, דמי שכירות חודשיים מייצרים למשקיעים תזרים מזומנים קבוע ומקור עקיב להכנסה פסיבית; והכנסה פסיבית משתלמת היא הדבר שמושך משקיעים רבים לתחום הנדל"ן. כמו כן, תקופות של אינפלציה אינן מפחיתות מערך הנדל"ן ומהתשואות שלו. דווקא האינפלציה עוזרת למשקיעים להגדיל שלהם ולהצליח במקום שנכסים פיננסיים אחרים נכשלים.

לא נטעה אם נאמר שהשקעה בנדל"ן היא גידור מפני אינפלציה. איך הגידור עובד? ובכן, ככל שיוקר המחיה עולה, כך עולים גם ערך הנכס ודמי השכירות החודשיים. אם המשקיעים שומרים על הנכסים היטב, הם מרוויחים מעליית המחירים בשווקים. ולבסוף, השקעה בנדל"ן מגוונת את תיק ההשקעות.

פיזור השקעות בנכסים שונים מפחית סיכונים ועוזר למשקיעים ליהנות מתשואות גבוהות. להשקעות נדל"ן בארצות הברית יש יתרונות רבים, והיתרון הגדול ביותר הוא הגידול המתמשך באוכלוסייה והכלכלה היציבה. אלה מעודדים ביקוש לנכסים להשכרה, והביקוש הזה פותח דלת בפני ההיצע של המשקיעים.

 

פרמטרים להשקעה נבונה בנדל"ן

אז היכן כדאי לקנות דירה להשקעה? לפני שנשיב על השאלה החשובה הזאת, נברר מהם הפרמטרים להשקעה נבונה בנדל"ן. הפרמטרים הללו יעזרו לכם לקבל החלטות נבונות ויקבעו את ההצלחה שלכם. ראשית, חשוב שתהיו מודעים ליכולות הכלכליות שלכם ותקצו תקציב ריאלי להשקעה בנכס איכותי ולהוצאות שנלוות אליו. שנית, חשבו על אזורי השקעה מובילים ונתחו אותם.

חפשו אזורים בצמיחה; הביאו בחשבון הזדמנויות תעסוקה, מוסדות ציבוריים, תחבורה נוחה ואיכות חיים. כמו כן, בחנו את מגמות השוק ואת השפעתן על מחירי הנכסים. המטרה היא לרכוש נכס איכותי שיצבור ערך בחלוף הזמן. נוסף על כך, אספו מידע על האוכלוסייה באזורי הביקוש ונתחו את האיתנות הפיננסית שלה. נתונים על האוכלוסייה יובילו אתכם לניתוח הכרחי של היצע וביקוש.

בגדול כדאי להשקיע באזורים שמתאפיינים בהיצע נמוך ובביקוש גבוה כדי להגדיל את הסיכוי למצוא שוכרים ולהבטיח הכנסות קבועות ויציבות משכירות. ולבסוף, השוו בין מחירי נכסים באזור שבו אתם מחליטים להשקיע. כך תוכלו לדעת אם בחרתם באזור איכותי ואם הערך של הנכס שלכם צפוי לעלות.

 

אזור מוצלח להשקעה מוצלחת

בואו נבדוק היכן כדאי לרכוש דירה להשקעה. כבר הבנו שהדבר החשוב ביותר להשקעה מוצלחת בנדל"ן הוא האזור. האזור של הנכס יכול להשפיע מאוד על ערכו ועל היכולת להרוויח ממנו. אז איך בוחרים את האזור?

ראשית, מחפשים שכונות שיש בהן גם היצע של דירות להשכרה וגם ביקוש לדירות להשכרה. אזורי ביקוש בדרך כלל קרובים למוסדות ציבוריים כמו בתי ספר, מרפאות, ספריות ובתי חולים, שיעורי הפשיעה בהם נמוכים, והכלכלה המקומית משגשגת. באזורים מבוקשים נראה עלייה מתמדת בערכי הנכסים ועדויות לפיתוח מתמיד, להתחדשות מתמשכת ולשיפורים בתשתיות בכל תחומי החיים.

שנית, מעריכים את שוק השכירות בשכונות המבוקשות. בודקים את כמות השוכרים באזור ומעריכים אם הביקוש למגורים בשכירות גבוה. לאחר מכן אומדים את הפוטנציאל להכנסות משכירות. ולבסוף, משקיעים בנכס שמניב תשואות המכסות את ההוצאות שלו לרבות תשלומי משכנתה, מיסים ועלויות ניהול ותחזוקה ומשאירות רווח נקי בכיס.

 

נתוני ביקוש והיצע

אחד ההיבטים החשובים ביותר בתהליך ניתוח עסקאות נדל"ן, הוא היבט ההיצע והביקוש. הבנת ההיצע והביקוש מובילה לתובנות נחוצות על הרווחים הצפויים מההשקעה. כשמנתחים את דינמיקת ההיצע והביקוש באזור מסוים, יש להעריך את תנאי השוק – האם יש דירות רבות להשכרה או למכירה? האם יש ביקוש גבוה של שוכרים או קונים? – ולהבין שאם ההיצע עולה על הביקוש, ייתכן שתתקשו למצוא שוכרים או קונים ותיאלצו להתמודד עם פְּנות (VACANCY) ולהפחית את דמי השכירות, ואם הביקוש עולה על ההיצע, תוכלו להעלות את דמי השכירות ולהגדיל את התשואות מהנכס; לנתח את שיעורי הפנות ואת שיעורי ההשכרה ולברר את מחירי השכירות הממוצעים.

עקבו אחר מגמות השוק ואחר התחזיות ונתחו את החוסן הכלכלי של האזור בכללותו – האם הוא מושך יזמים ועסקים? האם אפשר להצביע על גידול באוכלוסייה? האם ניכרת תנופת בנייה באזור? נתונים אלה משפיעים על הביקוש לדירות להשכרה ועל התשואות של המשקיעים. בסופו של דבר אם תבינו את תנאי השוק, תדעו מהו היחס בין הביקוש להיצע ותוכלו לקבוע את הכדאיות הכלכלית של ההשקעה ולאמוד את הרווחים ממנה.

בחירת דירה להשקעה

 

מחיר הנכס

אחד הגורמים החשובים שיש להביא בחשבון כשמשקיעים בנדל"ן – ובמיוחד בנדל"ן בארצות הברית – הוא מחיר הנכס. לפני שמקדמים את העסקה חשוב לדעת אם מחיר הנכס הולם את הערך שלו ואת התשואות הצפויות ממנו. כדי להעריך את מחיר הנכס צריך לבחון את מגמות השוק באזור ההשקעה.

איך עושים את זה? מעיינים בנתוני המכירות של נכסים דומים באזור ומקבלים מושג לגבי המחירים הממוצעים בסביבה. נוסף על כך משקללים במערך הנתונים את מצב הדירה, את המיקום שלה, את גודלה ואת הנוחות והאיכות שהיא מציעה לשוכרים. בעבור דירה מטופחת במיקום מבוקש אפשר לגבות דמי שכירות גבוהים שיכסו את העלויות הנלוות לאחזקתה ואת הוצאות ההשבחה שלה.

כדאי לדעת מראש אם התשואות הצפויות גבוהות מעלויות ההשקעה והאחזקה. כיוון שמרבית המשקיעים אינם יודעים להעריך את מחירי הנכס לבדם ולא יודעים לחשב את התשואות הצפויות, כדאי מאוד להתייעץ עם חברה מקצועית להשקעות נדל"ן ולקבל את כל המידע הנחוץ להשקעה מוצלחת. זכרו שניתוח מדוקדק של עסקת הנדל"ן הוא אחד התנאים העיקריים להצלחה והדרך הקצרה ביותר להכנסה פסיבית משתלמת. אז אל תתמודדו עם עסקאות נדל"ן לבד, ואל תוותרו על ייעוץ מקצועי.

 

יציבות האוכלוסייה

בכל הנוגע להשקעות נדל"ן, החוסן של האוכלוסייה המקומית הוא הפרמטר המרכזי שיעזור לכם לקבוע את הכדאיות הכלכלית של ההשקעה.  איך בוחנים חוסן של אוכלוסייה? ראשית, מחפשים עדות לגידול אוכלוסייה באזור ההשקעה. גידול באוכלוסייה משפיע על הביקוש לדיור ומעלה בטבעיות את ערכי הנכסים ואת תעריפי השכירות.

גידול באוכלוסייה משפיע גם על העסקים באזור ועל הזדמנויות התעסוקה, ואלה בתורם מושכים אוכלוסייה נוספת. שנית, עורכים חקר דמוגרפי ובוחנים את הרכב האוכלוסייה. מביאים בחשבון שלכל סוג אוכלוסייה יש צרכים משלה והעדפות דיור משלה; למשל אם באזור מסוים יש אוכלוסיית סטודנטים גדולה, כדאי להשקיע בנכסים קטנים להשכרה בסביבת אוניברסיטאות ולהניב תשואות מיידיות וגבוהות.

כמו כן, בוחנים את היציבות של האוכלוסייה המקומית – אם היא ותיקה, יציבה ומבוססת או אם האזור מאופיין בנהירה מתמדת של תושבים ארעיים המחפשים אפשרויות תעסוקה מגוונות. אוכלוסייה יציבה משמעה ביקוש לאפשרויות מגורים שונות ולתחלופה מעטה. אוכלוסייה ארעית משמעה ביקוש לאפשרויות מגורים שונות ולתחלופה גבוהה. הבנת הדינמיקה של האוכלוסייה המקומית מחייבת ניתוח דמוגרפי מעמיק. הניתוח המעמיק יאפשר לכם לקבל החלטות מושכלות, להשקיע בתבונה ולמקסם את הפוטנציאל לתשואות.

 

להשקיע בנדל"ן בארצות הברית עם ליברקי

לשוק הנדל"ן האמריקני יש יתרונות רבים, ולכן הוא אחד השווקים המועדפים על משקיעים ישראלים. מבין היתרונות המובהקים שלו אפשר למנות יציבות, עמידות, מבחר, היצע וביקוש, נכסים איכותיים ובירוקרטיה ידידותית. בארצות הברית אפשר למצוא אין־ספור הזדמנויות להשקעה בין שאתם מעוניינים בנכסים למגורים או בנכסים למסחר, ובין שאתם מעדיפים להשקיע ביחידות נופש באזורים תיירותיים. השפע הזה מאפשר למשקיעים – מתחילים וותיקים כאחד – לפזר השקעות בביטחון מלא, לגוון את תיקי ההשקעות ולמקסם את הרווחים.

ההיסטוריה של שוק הנדל"ן האמריקני  מצביעה על עלייה תדירה ומתמשכת בערכי הנכסים גם בתקופות המאופיינות בתנודתיות ובחוסר יציבות. משקיעי נדל"ן בארצות הברית נהנים מהעלייה בערך הנכסים מצד אחד ומהגדלת התשואות מצד שני, ואלה מתבטאים בתזרים מזומנים קבוע ובהזדמנויות למינוף כלכלי.

משפחת המשקיעים של ליברקי מזמינה אתכם ליהנות מכל היתרונות האלה ועוד – להשקיע בראש שקט עם צוות המקצוענים של החברה; ליהנות מתשואות רווחיות ומשתלמות; לבחון עסקאות מורכבות ולמנף אותן ולפתוח את השער לחיים של רווחה כלכלית וחירות כלכלית. סקרנים? איך אפשר שלא? דברו איתנו, אנחנו כאן בשבילכם.

Picture of חננאל אלבו
חננאל אלבו

נעים מאוד, שמי חננאל, משקיע בנדל״ן בארה״ב. חי ונושם את העולם המרתק הזה כבר קרוב לעשור. בנוסף, אני מלווה אנשים ומשפחות בתהליכי השכלה פיננסית.
אני נשוי ואב ל־4, חובב ספורט ונגרות, מתנדב כנהג אמבולנס וכחובש.

לשיחת ייעוץ והתאמה עם מומחי ההשקעות שלנו השאירו פרטים

תפריט נגישות