איך הופכים מלונות לנכסים מניבים?

"כשקונים מלון ב-20 אלף דולר ליחידה והופכים אותו לדירת מגורים ששווה 110 אלף דולר – זו לא טעות חשבונאית, זו הזדמנות", אומר רפי מזרחי בחיוך.

בעוד משקיעי נדל"ן רבים נאבקים עם מחירי שיא במתחמי מולטיפמילי ותשואות שהולכות ונשחקות,  רפי מזרחי, יזם נדל"ן ותיק ומייסד קהילת "דיל מייקר", מצא דרך יצירתית להמשיך לייצר רווחים יוצאי דופן בשוק האמריקאי.

בראיון מיוחד, הוא חושף את המודל העסקי הייחודי שפיתח: רכישת מלונות והסבתם למתחמי מגורים רווחיים. "רוב האנשים רואים מלון ישן ומדמיינים בעיות. אני רואה הזדמנות להכפיל את ההשקעה", הוא מסביר. כיצד הגיע מהנדס תוכנה לשעבר לתובנה שמשנה את כללי המשחק בשוק הנדל"ן האמריקאי? ואיך בדיוק עובד המודל שמייצר תשואות חריגות בשוק שנחשב לרווי?

לצפייה בפרק: 

 

מהמהנדס להשקעות נדל"ן – איך הכל התחיל?

"הסיפור שלי מתחיל בתפנית דרמטית, הייתי מתכנת מצליח בהייטק, עם משכורת מצוינת ועתיד מבטיח. ביום שישי הצעתי נישואין לבת זוגי, וביום ראשון פיטרו את כל החברה. המשבר הזה הוביל אותי לחשיבה מחדש על החיים. התחלתי לקרוא המון על כסף והשקעות. הספר 'אבא עשיר אבא עני' פקח את עיניי – הבנתי שאני חייב למצוא דרך אחרת ליצירת הכנסה, דרך שתיתן לי חופש כלכלי אמיתי".

איך מזהים הזדמנות אמיתית בשוק המלונות?

"אנחנו מחפשים מלונות במטרופולינים עם אוכלוסייה של לפחות חצי מיליון תושבים, שנמצאים במגמת צמיחה. אבל המפתח האמיתי הוא בבדיקה המקדימה. לפני שאנחנו אפילו חושבים על רכישה, הצוות שלנו עושה מה שאנחנו קוראים בדיקת Go/No-Go – בודקים מול העירייה את היתכנות שינוי הייעוד למגורים. בלי אור ירוק מהעירייה, אנחנו לא ממשיכים הלאה.

"כדי לבדוק את הביקוש באזור, אנחנו משתמשים בשיטה ייחודית: שמים את עצמנו ברשימות המתנה לדירות באזור. כשחברת ניהול אומרת שיש תפוסה של 95%, אנחנו בודקים את זה בעצמנו. לפעמים מגלים שיש רשימת המתנה של חצי שנה – זה סימן מצוין".

מה האתגרים הגדולים בהסבת מלון למתחם מגורים?

"תהליך הסבת מלון למגורים מורכב הרבה יותר ממה שאנשים חושבים. לא מדובר רק בשיפוץ קוסמטי. צריך להתאים את המבנה לתקני המגורים העדכניים – ממערכות כיבוי אש ועד בידוד אקוסטי. העלויות יכולות להגיע לפי שניים ממחיר הרכישה. אבל זה בדיוק מה שיוצר את המחסום לכניסה ואת היתרון התחרותי שלנו.

"הלקח הגדול ביותר שלמדנו ב-2020 היה לעולם לא לקנות נכס לפני שיש אישור עקרוני מהעירייה. היה לנו מקרה שקנינו מלון בהנחה שנוכל להסב אותו, אבל העירייה חסמה את המהלך. יצאנו מזה בסדר כי הצלחנו למכור את הנכס כמלון, אבל זה היה שיעור חשוב. היום אנחנו עובדים עם צוות מומחים שמלווה את כל התהליך מההתחלה".

 


הכירו את האורח: רפי מזרחי

רפי מזרחי, בעל 16 שנות ניסיון בנדל"ן בישראל ובארה"ב, הוא מהדמויות המובילות בתחום השקעות הנדל"ן האמריקאי. כמייסד קהילת "דיל מייקר", הוא מסייע למשקיעים ישראלים להיכנס לשוק האמריקאי ומלווה אותם בדרך להשגת עצמאות כלכלית.

ניסיונו המקצועי כולל גיוס וניהול הון פרטי, רכישת והשבחת מתחמי מגורים מסוג מולטיפמילי, וניהולם עד למכירה. יחד עם הצוות המקצועי שלו, גייס בהצלחה למעלה מ-56 מיליון דולר ממשקיעים לרכישת נכסים מניבים במדינות הדרום בארצות הברית.


איך נראה תהליך העבודה עם משקיעים?

"פיתחנו פורטל משקיעים ייחודי שבו כל משקיע יכול לעקוב אחרי ההתקדמות בזמן אמת. יש לכל משקיע שם משתמש וסיסמה, והוא מקבל גישה לכל הדוחות – משמאויות מקיפות של מאות עמודים ועד עדכונים שוטפים על הפרויקט. אני מאמין בשקיפות מלאה. רוב המשקיעים לא קוראים את כל החומר, וזה בסדר. מה שחשוב זה שהם יודעים שהכל פתוח וזמין בפניהם. זה מייצר אמון ויחסי עבודה ארוכי טווח.

אנחנו לא רק מלמדים אנשים להשקיע, אנחנו בונים קהילה. אצלנו משקיע יכול לחזור גם אחרי שנתיים ולהתחבר מחדש לקהילה. אם הוא לא מוכן עדיין להשקיע, הוא תמיד יכול להשתתף במפגשי הדינמיקה שלנו ולהישאר מחובר. המטרה היא לא רק להשקיע, אלא ללמוד ולצמוח יחד."

מה הטעויות הנפוצות שאתה רואה בתחום?

"הטעות הגדולה ביותר היא למהר לסגור עסקה בלי בדיקת נאותות מקיפה. כשאנשים שומעים על התשואות, הם רוצים לקפוץ ישר למים. אבל בפרויקט הסבה, בדיקת נאותות יכולה לקחת בין ארבעה לשמונה חודשים. צריך לבדוק הכל – מההיתכנות ההנדסית ועד האישורים הרגולטוריים. זו הסיבה שהרבה מוכרים לא רוצים לחכות כל כך הרבה זמן, אבל זה בדיוק מה שמייצר את היתרון התחרותי שלנו."

לאן הולך שוק הנדל"ן האמריקאי?

"השוק משתנה כל הזמן. כשהתחלנו עם הסבות המלונות ב-2020, היינו כמעט לבד בשוק. היום יש יותר מתחרים, וזה דווקא טוב – זה מחזק את הלגיטימציה של המודל העסקי. האתגר האמיתי הוא להמשיך להתפתח ולמצוא את ההזדמנויות הבאות. ייתכן שבעוד שנתיים נצטרך להמציא מודל חדש – אולי הסבת משרדים או מרכזי קניות. אי אפשר להישאר מקובע על מודל אחד."

איזו עצה היית נותן למשקיע שמתחיל היום?

"תלמד לפני שאתה קופץ למים. השקע זמן בלימוד השוק, בבניית רשת קשרים ובהבנת התהליכים. אבל הדבר החשוב ביותר הוא להבין שאי אפשר לעשות הכל לבד. בנדל"ן, כמו בחיים, ההצלחה האמיתית מגיעה כשאתה יודע לעבוד עם אנשים ולבנות שותפויות ארוכות טווח."

סיכום

השיחה עם רפי מזרחי מדגימה כיצד חשיבה יצירתית וראיית הזדמנויות במקומות לא צפויים יכולה להוביל להצלחה יוצאת דופן בשוק הנדל"ן. המודל הייחודי שפיתח – הסבת מלונות למתחמי מולטיפמילי – לא רק מייצר תשואות גבוהות למשקיעים, אלא גם תורם לפתרון מצוקת הדיור במטרופולינים אמריקאיים. זוהי תזכורת לכך שבעולם הנדל"ן, כמו בכל תחום עסקי, ההצלחה טמונה ביכולת לזהות פתרונות חדשניים לאתגרים קיימים.

תמונה של חננאל אלבו
חננאל אלבו
לשיחת ייעוץ והתאמה עם מומחי ההשקעות שלנו השאירו פרטים

תפריט נגישות

בואו ללמוד איך להשקיע עם ליברקי!

הדרכה חינמית למשקיעים:

מי מפחד מהשקעות נדל״ן בארה״ב ?!