יתרונות וחסרונות של השקעה בקרן נדל"ן אמריקאית לעומת רכישת נכס בודד

שני משקיעים ישראלים החליטו להשקיע 200K$ בנדל"ן בארצות הברית בשנת 2020. הראשון בחר לרכוש נכס בודד בג'ורג'יה, והשני הצטרף לקרן נדל"ן שמשקיעה במתחמי מולטי-פמילי. שלוש שנים חלפו, והתוצאות? מפתיעות למדי.

בעוד שוק הנדל"ן הישראלי מתאפיין במחירים גבוהים ותשואות נמוכות, יותר ויותר משקיעים מגלים את הפוטנציאל העצום הטמון בשוק האמריקאי. המספרים מדברים בעד עצמם: תשואות שנתיות של 8-12% על השכרה, מינוף בנקאי של עד 75%, ופוטנציאל להשבחה משמעותית של הנכסים.

אבל הדרך להשקעה מוצלחת בנדל"ן אמריקאי מתחילה בהחלטה קריטית אחת: האם להשקיע באופן עצמאי ברכישת נכס בודד, או להצטרף לקרן נדל"ן מקצועית? החלטה זו יכולה להיות ההבדל בין הצלחה מסחררת לבין אכזבה כואבת.

במאמר זה נחשוף את היתרונות והחסרונות של כל אפשרות, נספק דוגמאות מהשטח, ונעזור לכם להבין איזו אסטרטגיית השקעה מתאימה בדיוק לפרופיל שלכם. בין אם אתם משקיעים מתחילים או מנוסים, המידע הבא עשוי לחסוך לכם אלפי דולרים ושעות רבות של התלבטויות.

בתמונה – גרף הגידול באוכלוסייה המדגים את הביקוש הגובר לדיור בארה"ב:

יתרונות השקעה בקרן נדל"ן אמריקאית

פיזור סיכונים הוא אחד היתרונות המשמעותיים ביותר בהשקעה בקרן נדל"ן. בעוד שבהשקעה בנכס בודד כל הביצים מונחות בסל אחד, קרן נדל"ן מאפשרת למשקיע להיות שותף במספר פרויקטים במקביל. למשל, קרן יכולה להחזיק במקביל מספר מתחמי מולטי-פמילי באזורים שונים, כאשר כל מתחם מכיל עשרות או מאות יחידות דיור. פיזור זה מקטין משמעותית את הסיכון הכרוך בהשקעה.

קרנות נדל"ן נהנות גם מיתרון משמעותי בזכות גודלן. הן מסוגלות לגשת לעסקאות גדולות יותר ולקבל תנאי מימון טובים יותר מהבנקים. לדוגמה, קרן שמגייסת עשרות מיליוני דולרים יכולה לרכוש מתחמי מולטי-פמילי גדולים של 100 יחידות ומעלה, ולקבל מימון בנקאי בתנאים מועדפים.

יתרונות נוספים של השקעה בקרן נדל"ן כוללים:

• ניהול מקצועי על ידי צוות מומחים מנוסה
• סף כניסה נמוך יותר (לעיתים החל מ-100,000 דולר)
• אפשרות להשקעה חוזרת של רווחים
• נזילות גבוהה יותר ביחס לנכס בודד
• מעורבות מינימלית נדרשת מהמשקיע

חסרונות השקעה בקרן נדל"ן אמריקאית

החיסרון העיקרי בהשקעה בקרן נדל"ן הוא אובדן השליטה על ההחלטות המהותיות. המשקיע מפקיד את כספו בידי מנהלי הקרן, אשר מקבלים את ההחלטות לגבי בחירת הנכסים, עיתוי הרכישה והמכירה, אסטרטגיית ההשבחה וניהול המימון.

בנוסף, המשקיעים נדרשים לשלם דמי ניהול שונים, הכוללים בדרך כלל דמי ניהול שוטפים של 1-2% שנתי ודמי הצלחה שמחושבים כאחוז מסוים מהרווחים מעל תשואה מוגדרת. דמי ניהול אלו מקטינים את התשואה הסופית למשקיע.

חיסרון נוסף הוא המבנה המשפטי והפיננסי המורכב יותר של קרנות נדל"ן, הכולל חברות ייעודיות לכל נכס, הסכמי שותפות מורכבים ומנגנוני חלוקת רווחים מדורגים.

יתרונות רכישת נכס בודד

השליטה המלאה היא היתרון הבולט ביותר ברכישת נכס בודד. המשקיע מקבל את כל ההחלטות הקשורות לנכס, החל מבחירת הנכס והמיקום, דרך קביעת מחיר הרכישה ואסטרטגיית ההשבחה, ועד לניהול השוטף ועיתוי המכירה.

משקיע פרטי יכול גם להשיג לעיתים מינוף גבוה יותר מאשר קרן נדל"ן, במיוחד כאשר מדובר בנכסי מגורים קטנים. היכולת להשיג מימון בשיעור גבוה יותר יכולה להגדיל משמעותית את התשואה על ההון העצמי.

בנוסף, המשקיע נהנה משקיפות מלאה לגבי כל ההכנסות וההוצאות, מצב הנכס והשוכרים, וביצועי ההשקעה בכללותה.

חסרונות רכישת נכס בודד

ההשקעה בנכס בודד טומנת בחובה סיכונים משמעותיים:

התלות במיקום ספציפי והחשיפה למספר מצומצם של שוכרים מגדילים את הסיכון. תקלה משמעותית בנכס, שוכר בעייתי או שינוי לרעה בסביבת הנכס יכולים להשפיע באופן דרמטי על ביצועי ההשקעה.

דרישות ההון הגבוהות מהוות חסם משמעותי:

• הון עצמי של 20-30% מערך הנכס
• עלויות עסקה משמעותיות
• צורך ברזרבה כספית לשיפוצים ותחזוקה
• הון חוזר לתפעול השוטף

ניהול נכס בודד דורש גם מעורבות אישית גבוהה מצד המשקיע, החל מטיפול בשוכרים ועד להתמודדות עם היבטים בירוקרטיים כמו פתיחת חברה אמריקאית, ניהול חשבון בנק בארה"ב ודיווחי מס בשתי המדינות.

איך לבחור את אפיק ההשקעה המתאים?

הבחירה בין השקעה בקרן נדל"ן לרכישת נכס בודד צריכה להתבסס על מספר שיקולים מרכזיים. ראשית, יש לבחון את פרופיל המשקיע – הניסיון הקודם בנדל"ן, הזמן הפנוי לניהול ההשקעה ורמת ההבנה הפיננסית. שנית, יש להתחשב ביכולות הפיננסיות, כולל סכום ההשקעה הזמין ויכולת גיוס המימון.

גם מטרות ההשקעה משחקות תפקיד מרכזי בבחירה:

• האם המטרה היא תשואה שוטפת או רווח הון?
• מהו טווח הזמן המתוכנן להשקעה?
• האם יש צורך בנזילות גבוהה?
• מהם שיקולי המס הרלוונטיים?

התשובות לשאלות אלו יסייעו בבחירת אפיק ההשקעה המתאים ביותר לכל משקיע.

המלצות לפי פרופיל המשקיע

משקיע מתחיל

קרן נדל"ן היא בדרך כלל האפשרות המתאימה יותר למשקיע מתחיל בשוק הנדל"ן האמריקאי. הסיבות לכך הן הניהול המקצועי, פיזור הסיכונים והמעורבות המינימלית הנדרשת. משקיע מתחיל נהנה מהניסיון והמומחיות של מנהלי הקרן, במיוחד בשוק זר ומורכב כמו השוק האמריקאי.

משקיע עם ניסיון בנדל"ן מניב

משקיע בעל ניסיון בנדל"ן מניב יכול לשקול את שתי האפשרויות, כתלות בגורמים הבאים:

• היקף ההון הזמין להשקעה
• הזמן הפנוי לניהול ההשקעה
• היכרות עם השוק האמריקאי
• רשת קשרים מקומית

משקיע מוסדי או בעל הון משמעותי

עבור משקיעים בעלי הון משמעותי, ייתכן ששילוב של שתי האסטרטגיות יהיה האופטימלי. לדוגמה:

• השקעה בקרן נדל"ן לפיזור סיכונים וחשיפה למספר שווקים
• במקביל, רכישת נכס או מספר נכסים באופן עצמאי באזורים מועדפים

סיכום

בחירת אפיק ההשקעה המתאים בנדל"ן אמריקאי היא החלטה אישית התלויה במגוון גורמים. קרן נדל"ן מציעה יתרונות משמעותיים של פיזור סיכונים, ניהול מקצועי וסף כניסה נמוך יותר, אך כרוכה באובדן שליטה מסוים ובדמי ניהול. מנגד, רכישת נכס בודד מאפשרת שליטה מלאה ופוטנציאל לתשואה גבוהה יותר, אך דורשת מעורבות גבוהה והון עצמי משמעותי.

טבלת השוואה מסכמת

המלצות אחרונות

1. בצעו מחקר מעמיק: לפני כל החלטת השקעה, חשוב להבין לעומק את השוק המקומי, המגמות הכלכליות והסיכונים הכרוכים.
2. היוועצו עם אנשי מקצוע: התייעצות עם רואה חשבון ועורך דין המתמחים בהשקעות נדל"ן בארה"ב היא קריטית.
3. בחנו מספר אפשרויות: אל תמהרו להחליט. בחנו מספר קרנות נדל"ן או מספר נכסים פוטנציאליים לרכישה.
4. תכננו לטווח ארוך: השקעות נדל"ן הן לרוב השקעות ארוכות טווח. ודאו שאפיק ההשקעה שבחרתם מתאים לתכנון הפיננסי ארוך הטווח שלכם.

המפתח להצלחה בהשקעות נדל"ן בארה"ב טמון בהתאמה נכונה בין פרופיל המשקיע, יכולותיו הפיננסיות ומטרותיו לבין אפיק ההשקעה הנבחר. בחירה מושכלת, המבוססת על הבנה מעמיקה של היתרונות והחסרונות של כל אפשרות, תגדיל משמעותית את סיכויי ההצלחה של ההשקעה.

צעד ראשון להשקעה מוצלחת בנדל"ן אמריקאי

מעוניינים לשמוע עוד על אפשרויות ההשקעה בנדל"ן בארצות הברית? צוות המומחים של ליברקי, עם ניסיון של למעלה מעשור בשוק הנדל"ן האמריקאי וניהול השקעות של יותר מ-200 משקיעים, ישמח לסייע לכם לבחור את אפיק ההשקעה המתאים עבורכם.

קבעו פגישת ייעוץ אישית ללא התחייבות וגלו כיצד גם אתם יכולים ליהנות מהזדמנויות ההשקעה בשוק הנדל"ן האמריקאי.