איך זה שהמומחה לנדל"ן לא מחזיק דירה בישראל?

וילה מפוארת ברמת גן. שלוש קומות, גינה מטופחת, ומיקום מושלם. אבל אוהד ארד, יזם נדל"ן מצליח עם תיק השקעות של מאות יחידות דיור בארה"ב, לא הבעלים – הוא השוכר. "אני מעדיף שהכסף שלי יעשה כסף, לא שיעשה כסף לבנק", הוא מסביר בראיון מפתיע לחננאל יעקב אלבו בפודקאסט "מיינד סטייט".

בשיחה פתוחה וכנה, חושף ארד את התובנות שהובילו אותו להחלטה השנויה במחלוקת – לשכור ולא לקנות בישראל. הצצה נדירה אל מאחורי הקלעים של עולם הנדל"ן, מנקודת מבטו של מי שמכיר את השוק מכל הזוויות.

 

לצפייה בפרק: 

 

ספר לנו איך התחלת את דרכך בעולם הנדל"ן

"הכל התחיל ב-2005, כשתמ"א 38 הייתה עדיין בחיתוליה," משחזר אוהד. "הייתי אז בן 20 וקצת, יו"ר אגודת הסטודנטים במכללה למינהל, וזיהיתי הזדמנות. התחלתי לפנות לבניינים בשכונת אברמוביץ בראשון לציון, מארגן ישיבות ועד ומנסה להבין איך התוכנית עובדת. בתקופה ההיא לא היה אינטרנט כמו היום – היינו יורדים למרתפים של מנהל ההנדסה לחפש תיקים צהובים."

איך יזם נדל"ן מצליח מגיע להחלטה לשכור דירה במקום לקנות?

"זו החלטה שמבוססת על חשיבה כלכלית טהורה," מסביר ארד. "אני משלם היום שכר דירה גבוה, אבל עשיתי עסקה חכמה – חוזה ל-12 שנים עם עליות מחיר קבועות של 250 שקל כל שלוש שנים. למרות שהשקעתי בשיפוץ הדירה, זה עדיין משתלם יותר מקנייה."

הוא מדגיש, "שכשאתה קונה דירה בישראל היום, אתה לוקח משכנתא ל-30 שנה. זה לא באמת הנכס שלך – זה של הבנק. ובינתיים, הכסף הטוב ביותר שלך תקוע במקום אחד במקום לייצר לך עוד הכנסות."

מה ההבדל בין החזקת נכס בודד לפורטפוליו של נכסים?

"זה כמו ההבדל בין להיות תלוי באדם אחד לבין לפזר סיכונים," מסביר ארד. "כשיש לך דירה אחת להשקעה, אתה תלוי בשוכר אחד. זה או שהוא משלם או שלא – אפס או מאה. אבל כשיש לך בניין של חמש יחידות ומעלה, המשחק משתנה לגמרי. אם דירה אחת פנויה, אתה עדיין מרוויח מהשאר."

כאן הוא מוסיף תובנה מעניינת: "בדרום ומרכז ארה"ב, אנחנו מחזיקים פורטפוליו של 230 יחידות במירטל ביץ'. זה מפוזר במספר קומפלקסים ברחבי העיר. חלק מהיחידות הן להשכרה לטווח קצר, מה שמייצר תמהיל מעניין של הכנסות."

אתה רואה סיכונים שאנשים בדרך כלל מתעלמים מהם בשוק הישראלי?

"רוב האנשים פשוט רוצים לסגור עסקה ומתעלמים מכל השאר," אומר ארד בכנות. "קח לדוגמה את קבוצות הרכישה. אנשים לא מבינים שקבלן שמציע להם להצטרף לקבוצת רכישה לא עושה להם טובה – הוא פשוט מחפש מימון זול. הריבית בבנק גבוהה, אז הוא לוקח כסף מהמשקיעים ב-5%, ואתה מתחייב היום למחיר של דירה שתהיה מוכנה רק בעוד חמש שנים."

 



רוצים לשמוע עוד על השקעות נדל"ן בארץ ובחו"ל? השאירו פרטים ונחזור אליכם עם מידע נוסף.


 

מעניין שדווקא אתה, כמומחה לנדל"ן, מדבר על הסיכונים בהשקעה בישראל. יש לזה קשר לניסיון האישי שלך?

"בהחלט," מחייך ארד. "הניסיון הראשון שלי בהשקעות נדל"ן בארה"ב היה ב-2011, דווקא בגלל פרויקט התחדשות עירונית בכפר סבא. רציתי שדייר אחד יחתום, והוא הציע לי לקנות ממנו שני בתים בארה"ב. קניתי, ובסוף לא רק שהוא לא חתם – הבתים התגלו כהשקעה גרועה. אבל דווקא מהכישלון הזה למדתי המון על מה חשוב לבדוק לפני שמשקיעים."

אתה מדבר על הטיה תרבותית של ישראלים לקניית דירות. מאיפה זה מגיע לדעתך?

"זה מגיע ממקום היסטורי עמוק," משיב ארד. "אנחנו דור שלישי ורביעי לשואה, והזיכרון של איך לקחו מהסבים והסבתות שלנו את הבתים עדיין חי. כשהגיעו לארץ, הדבר הראשון שהם רצו זה מקום משלהם שאף אחד לא יוכל לקחת. זה כמו שאצל ניצולי שואה לא זורקים אוכל – יש פה טראומה שעוברת בין הדורות."

"ההצעה שלי היא שקודם כל, תפסיקו לחשוב שדירה להשקעה היא הדרך היחידה," מדגיש ארד. "אם אתם רוצים להשקיע בנדל"ן, תחשבו על נכסים עם מספר יחידות. זה יכול להיות בישראל או בחו"ל – העיקר שיהיה פיזור סיכונים. וחשוב לא פחות – תעשו את שיעורי הבית שלכם. השוק משתנה כל הזמן, והנדל"ן לא תמיד עולה בכל מקום."

מה המסר העיקרי שהיית רוצה להעביר למשקיעים פוטנציאליים?

"אל תיתנו לאף אחד למכור לכם חלומות," מסכם ארד. "כשאומרים לכם 'הנדל"ן תמיד עולה', זכרו שזה לא נכון בכל מקום ובכל זמן. תחשבו על הכסף שלכם כמשאב שצריך לעבוד בשבילכם בצורה החכמה ביותר. לפעמים זה אומר לשכור במקום לקנות, ולהשקיע את ההון במקומות שמניבים תשואה טובה יותר."

*תובנת זהב למשקיעים: "בנדל"ן מרוויחים ביום הקנייה, לא ביום המכירה. אם קניתם נכס במחיר שוק, כבר הפסדתם את הרווח הפוטנציאלי שלכם."

 

תוכל לספר לנו קצת על עסקת השכירות ארוכת הטווח שעשית? זה נשמע כמו משהו לא שגרתי בשוק הישראלי.

"זו הייתה עסקה שעבדתי עליה כמעט שנה," מגלה ארד. "חיפשתי דרך מתווכים שמבינים את השוק האמריקאי, כי הם חושבים אחרת. בסוף מצאתי עסקה עם חוזה ל-12 שנים, כשכל שנה החוזה מתארך בעוד שנה. זה נותן לי באפר של 12 שנים קדימה תמיד."

"השקעתי בשיפוץ הדירה כי אני גר בה. החלפתי מטבח, אמבטיות, שמתי מזגנים. אבל כשאתה עושה שכירות לטווח ארוך, ההשקעה מתפזרת על פני שנים רבות ואתה גם נהנה ממנה."

איך אתה רואה את עתיד שוק הנדל"ן בישראל?

"הנדל"ן לא תמיד עולה, וזו עובדה שאנשים שוכחים," מזהיר ארד. "קח לדוגמה את מה שקורה עכשיו – חצי מדינה מפונה מהצפון והדרום. המחירים היום בשדרות הם לא מה שהיה לפני שלוש שנים, וגם לא בצפון. תל אביב בירידה סטטיסטית כבר שנתיים."

"מי שקונה היום דירה צריך לשאול את עצמו – האם אני באמת רוצה להתחייב ל-30 שנה של משכנתא? האם אני מבין את כל העלויות הנלוות? האם אני ערוך לניהול נכס?"

אז מה כן כדאי לעשות עם הכסף?

"יש הרבה דרכים לעשות נדל"ן," מסביר ארד. "אפשר להשקיע בפרויקטים גדולים יותר, עם מספר יחידות, בין אם בישראל או בחו"ל. אפשר להיכנס לשותפויות. העיקר הוא לא להיות מקובע על הרעיון שחייבים לקנות דירה להשקעה."

"בליברקי, למשל, אנחנו מחזיקים פורטפוליו מגוון – חלק מהנכסים הם להשכרה ארוכת טווח, חלק לטווח קצר. 30% מהנכסים שלנו הם Airbnb. זה יוצר תמהיל מעניין של הכנסות ומפזר את הסיכונים."

כמה נקודות לסיכום

חמש תובנות מפתח להשקעה נבונה בנדל"ן:

  1. פזרו סיכונים – אל תשקיעו את כל הכסף בנכס אחד
  2. חשבו מחוץ לקופסה – שכירות ארוכת טווח יכולה להיות אופציה טובה יותר מקנייה
  3. בדקו היטב את השוק – לא כל אזור ולא כל עיתוי מתאים להשקעה
  4. אל תיכנעו ללחץ החברתי – השקעה צריכה להיות החלטה כלכלית, לא רגשית
  5. היעזרו באנשי מקצוע – השקעה בייעוץ מקצועי משתלמת בטווח הארוך

מעוניינים לשמוע עוד על אפשרויות השקעה בנדל"ן? צוות המומחים של ליברקי ישמח לעזור לכם לבנות אסטרטגיית השקעה המותאמת בדיוק לצרכים שלכם. צרו קשר עוד היום ונעזור לכם להגשים את החלום!

 

תמונה של חננאל אלבו
חננאל אלבו
לשיחת ייעוץ והתאמה עם מומחי ההשקעות שלנו השאירו פרטים

תפריט נגישות

בואו ללמוד איך להשקיע עם ליברקי!

הדרכה חינמית למשקיעים:

מי מפחד מהשקעות נדל״ן בארה״ב ?!